Trade Lane Megacities. Espacio vacío en grandes ciudades.

Ayer salió una noticia en la prensa sobre solares y edificios vacíos dentro de Madrid-M30, lo que se suele llamar la Almendra de Madrid.

Extracto:

La almendra central tiene 421 inmuebles vacíos y 573 parcelas abandonadas, que equivalen a la mitad del Parque de El Retiro.

Asumiendo que el dato sea cierto y no tengo ningún motivo para dudar de ello, ¿ es esto mucho o poco?. Lo mejor para contestar a esta pregunta es primero convertir estos datos absolutos en relativos, y segundo comparar la misma variable con ciudades similares. He realizado una mínima investigación sobre esto y en lo que sigue muestro datos además de Madrid de otras grandes ciudades como París, Londres, Nueva York, Chicago o Detroit (como se verá los datos de espacios vacíos en esta, comparados con los del resto son espectaculares).

1. Relativizando el dato.

Número de edificios. En la almendra de Madrid hay un total de unos 18.000 inmuebles y por lo tanto, estarían sin uso un 5,5% de los edificios, reales o potenciales.

Superficie. El retiro de Madrid tiene unas 60 hectáreas. La mitad son 30, por lo estarían vacíos, en solares y edificios unos 300.000 m2.  La Almendra de Madrid tiene unos 10.000.000 m2 y por lo tanto estarían sin uso un 3% de su superficie.

2. Comparando con otras grandes ciudades europeas.

Esta segunda comparación no es sencilla, dado que difieren los métodos de contabilización, pero se puede hacer una aproximación rápida.

Paris: Ya hemos visto en una entrada anterior que la Commune de Paris (el Ayuntamiento de Paris o la Capital) tiene aproximadamente la  misma superficie que la Almendra de Madrid. En esta noticia hablan de 1.400.000 de m2 en este área sin uso. Ojo aquí se contabilizan no solo edificios completos y/ o solares sino también espacios más reducidos (vivienda, oficina, apartamento etc…) vacíos.

En esta otra noticia se habla del 7% de las viviendas vacías. Y aquí de unos 164.000 m2.

Londres:  Sobre UK y Londres en concreto he encontrado este enlace. Quiero insistir en que aquí se habla de vivienda vacía y no de edificios completos ni de solares. En Londres más del 2% del stock de viviendas está vacío.  Londres vivienda vacía

New yor City. A Madrid se la compara muchas veces con New Yor City. Dónde es mejor la situación sobre esto, ¿ en la Pequeña Almendra o en la Gran Manzana ? En este interesante estudio se habla de 3551 edificios y 2489 parcelas (lot, que podría traducirse también como solar) en una superficie de 789 km2 (de tierra).

Chicago,  es otra ciudad, sobre cuyo futuro nos hemos preguntado en varias ocasiones (tema sobre el que por cierto hablan en esta presentación, claramente optimista), con unos problemas  acusados de edificios vacíos. En este enlace puedes ver un interesante FAQ sobre el tema. Distinguen entre los abandonados, es decir sin propietario identificable y los vacantes, con propietario identificado pero sin uso. Y en este otro dan una cifra de unos 15.000 (ojo, en una superficie de 606 km2) y muestran un mapa (datos de 2011). Y en este tercer enlace hablan de unos 24.000 edificios vacantes y aparece otro mapa con la localización exacta de algunos de ellos. Hay tomar con prudencia estos datos pues el método de contabilización es por denuncia, pero parece que para una superficie similar o inferior, la situación en Chicago es peor que en New York City.

Vacant-buildings

3. Conclusiones. 

Éste es un problema generalizado  de la gran ciudad. Y hasta cierto grado es normal: como todo mercado, el mercado inmobiliario está sujeto a fricciones, y es bien sabido que el inmobiliario es especialmente viscoso (no el que más, el mercado de invenciones actualmente lo es  mucho más, en mi opinión ).

Al igual que en el mercado de trabajo se entiende que el paro cero estaría en torno a, creo, un 2%, ya que en cualquier momento, incluso en la economía más dinámica habrá alguien que deje su trabajo y tarde un cierto tiempo en encontrar otro,  en el mercado inmobiliario el uso óptimo nunca podrá ser del 100%, incluso en las grandes ciudades dónde la demanda es continuamente muy elevada.

Por otra parte debe de haber una proporción por encima  de la  cual el diagnóstico no debe de ser de normalidad sino de mal funcionamiento del mercado y en casos extremos de decadencia acusada de la ciudad. Este último sería el caso de Detroit (a diferencia de Chicago que es una ciudad todavía viva):

A significant percentage of housing parcels in the city are vacant, with abandoned lots making up more than half of total residential lots in many large portions of the city.[28]With at least 70,000 abandoned buildings, 31,000 empty houses, and 90,000 vacant lots, Detroit has become notorious for its urban blight.[.

Today, nearly 80,000 buildings sit vacant in virtually every corner of Detroit, which shrank from a city of some 2 million people in 1950 to a current population of fewer than 700,000. (enlace).

Detroit-1066791-Old-abandoned---buildings-at-Downtown

No parece que Madrid esté en esta situación, pero habría que hacer una investigación más profunda para determinarlo. En cualquier caso la situación de la Plaza de España, un lugar emblemático y muy turístico de Madrid, con varios grandes edificios no solo sin uso sino que deteriorados si que llama bastante la atención. Empieza a parecerse a Detroit, sin serlo…

Yo he trabajado varios años en la Torre de Madrid y luego viví otros cuantos relativamente cerca y nunca la había visto tan deteriorada. El otro día además, cuando pasé por allí coincidió con un evento de protesta en el que varias jóvenes se bañaban semidesnudas en la fuente. La imagen fue realmente curiosa. No se que debió pensar algún turista cuyo primer contacto con Madrid era este🙂.

Plaza de España

Actualización (día siguiente). Cabe decir que a cualquier hora, pese a su estado y a la práctica ausencia de comercio o restaurantes, esta plaza tiene mucha vida. Siempre está llena de nómadas (locales o turistas que pasa por ella para moverse entre Princesa, Gran Vía, Madrid Río, Palacio Real / Opera o Templo de Debod / Parque del Oeste) o estantes (locales o turistas en general tumbados en el césped, abundante en ella).

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