Trade Lane Megacities. Economia y Negocio de los Rascacielos.

Entrada en construcción.

La financiación pública de la investigación produce  este tipo de aberraciones:  sabemos el precio del grano en la Galaxia de Andromeda, comercializado en naves que viajan a la velocidad de la luz, pero conocemos muy poco sobre la economía de uno los fenómenos contemporáneos más prominentes, al  menos visualmente: los Rascacielos. Y no lo digo yo, lo dice Jason Barr uno de los especialistas actuales en el tema  (ya enlazábamos ayer una presentación suya):

Since the mid-1880s, the skyscraper has been an important part of the American historical and economic landscape. As Ford (1992) writes, “For nearly eight decades the skyscraper was largely an American phenomenon and seemed to symbolize the energy, enthusiasm and optimism that characterized the United States in the late nineteenth and early twentieth centuries” (p. 180). Yet despite their importance in American history, surprisingly little work has been done in economics on investigating the causes and consequences of building height.

Ahora su importancia no se concentra en EEUU, es global, aunque tampoco están distribuidos por el globo ni al azar ni de manera simétrica u homogénea, sino que su distribución aparentemente sigue un cierto patrón: se distribuyen a lo largo de la Ruta Central.

Está claro que los rascacielos tienen tanto ventajas cómo desventajas, sin embargo, tanto unas cómo otras no son absolutas sino relativas a unas determinadas condiciones. Por eso sólo se construyen cuando se dan esas condiciones. Por otra parte cómo veremos, en abstracto, el principio que marca los límites económicos de la altura de un edificio ya lo estableció Marshall. Lo que en mi opinión hay que explicar (predecir) por tanto es la localización: por qué existen en algunas ciudades y no en otras, y por qué en las ciudades en las que existen, se construyen en algunas zonas y no en otras  (sobre esto último el caso de Manhattan ha sido debatido recientemente).

Para no reinventar la rueda, en esta entrada recopilamos primero “bibliografía” básica (incluimos sitios de  internet interesantes, cómo Emporis, un must) sobre el tema y a continuación contestaremos algunas preguntas, básicas también (la primera, por qué  emergieron en el sXX, tiene una respuesta fácil;  por motivos técnicos: los siguientes elementos no se inventaron sino despúes de 1850: la estructura de metal (Bessemer 1855, primer edificio completo con estructura de metal 1890), el ascensor (Otis 1855-eléctrico 1889), el radiador (1855)-calefacción y refrigeración central; la luz fluorescente hasta 1940).

2. Bibliografía extractada y comentada(por orden cronológico).

–1890. Ya en esta fecha el marginalista / neoclásico Marshall establece uno de los principios básicos que marca el límite económico de la construcción en altura, en abstracto, considerando cada edificio cómo independiente, sin externalidades colectivas (por ejemplo la saturación de las calles en zonas con alta densidad de rascacielos, sea por tráfico rodado o peatonal: las calles siguen siendo planas) que sólo se pueden solucionar con infraestructuras colectivas (por ejemplo transporte público que evite esta saturación) y presuponiendo que habrá clientes  a cualquier  altura, es decir sin tener en cuenta el factor demográfico (clave en todo esto, aunque tampoco determinante ya que hay ciudades de millones de habitantes sin rascacielos).

Los extractos que siguen los he visto aquí:

“Houses built in flats are often provided with a lift which is run at the expense of the owner of the house, and in such cases, at all events in America, the top floor sometimes lets for a higher rent than any other. If the site is very valuable and the law does not limit the height of his house in the interest of his neighbours, he may build very high: but at last he will reach the margin of building. At last he will find that the extra expenses for foundations and thick walls, and for his lift, together with some resulting depreciation of the lower floors, make him stand to loose more than he gains by adding one more floor.” (Footnote 1, p.371 in: Alfred Marshall)

y compara este sector con el agrícola.

services which land renders to man, in giving him space and light and air in which to live and work, do conform strictly to the law of diminishing return. It is advantageous to apply a constantly increasing capital to land that has any special advantages of situation, natural or acquired. Buildings tower up towards the sky; natural light and ventilation are supplemented by artificial means, and the steam lift reduces the disadvantages of the highest floors; and for this expenditure there is a return of extra convenience, but it is a diminishing return. However great the ground rent may be, a limit is at last reached after which it is better to pay more ground rent for a larger area than to go on piling up storey on storey any further; just as the farmer finds that at last a stage is reached at which more intensive cultivation will not pay its expenses, and it is better to pay more rent for extra land, than to face the diminution in the return which he would get by applying more capital and labour to his old land.(18*) From this it results that the theory of ground rents is substantially the same as that of farm rents.

La técnica rema a favor y constantemente permite que el límite económico crezca (ver siguiente entrada en este blog sobre el sistema tubular). Pero aunque el límite económico esté por lo tanto claro (al menos cómo principio abstracto), no está tan claro el límite político (el que imponen las autoridades locales) que a veces es inferior al económico (por ejemplo, durante la primera oleada se limitó la altura en Chicago y perdió la carrera con respecto a NYC) y a veces es superior (en ocasiones la altura se utiliza cómo marca de poderío, en cuyo caso la altura por encima del óptimo económico se debe de subvencionar). Las externalidades de las que hablábamos antes podrían explicar este límite económico.

–Ya durante la primera oleada de rascacielos, que comenzó aproximadamente en 1880 en Chicago, restringida a fenómeno americano, se concentró en NYC y Chicago (en una segunda oleada en los 40 y 50 se levantaron este tipo de edificios en Detroit, que tenía 8 en 1960, Philadelphia 6 y Pittsburg 5),   hubo una cierta polémica con partidarios y detractores en la vecina Canadá. Por ello en un primer libro de 1930, publicado por lo que parecen ser un economista y un arquitecto, Clark y Kingston, los dos canadienses y titulado  The skyscraper: study in the economic height of modern office buiding. Ojo que sólo se refieren a oficinas. Intentaron estudiar la cuestión de manera científica para dejarla zanjada definitivamente. No tengo acceso al libro pero aquí resumen su contenido.

–Un poco más tarde, en 1956, hubo un geografo urbano irlandés, James H. Johnson que escribió un libro o artículo titulado The Geography of Skyscraper, al que lamentablemente tampoco tengo acceso.

–Nuestro ya conocido geografo Jean Gottman también habló de este tipo de edificio en 1966:  Why the skyscraper ?. También sin acceso.

–1967. Determination of the economic heigh of high rise buildings. Idem, sin acceso.

–1995. Form follows finance. Carol Willis. Más arquitectónico que económico pero sin olvidar este último factor. Acceso parcial a  extractos en Google Books. Una crítica del libro aquíForm Follows Finance is not the definitive book on skyscrapers. Important issues such as foundations, structural frames, fire safety, and stress on the surrounding urban fabric are not addressed, but these are not the focus of the book. Instead, it is a brilliant look at an aspect of architecture usually ignored by architectural historians. Limited to two cities, discussing primarily the years between 1890 and 1940, and focusing only on the financing and economic aspects of skyscrapers, nonetheless Carol Willis manages to tell us not only a great deal about the planning, financing, and design of skyscrapers, but also a great deal about the architectural profession and the way we classify, codify, and adulate this architecture. Although many of the specific economic conditions she describes no longer exist, her examination of what she calls the vernacular phase of skyscraper development amply illustrates the principles that govern architecture today. As such it transcends the narrow niche of a reading list in 20th century architecture, and becomes a useful springboard for discussion in design studios or professional practice classes. What Willis has given us is a good dose of the reality of designing within a capitalist societal framework.

–1996. Rise of the NY Skyscraper. Landau y Condit.

–1997. The Economics of the Construction Industry. De Gerald Finkel. No es específico de rascacielos.

Building Cycles: Growth and Instability. El autor Barras es un consultor especializado en negocios inmobiliarios. Aquí trata de los ciclos de construcción inmobiliaria y por lo tanto el libro tampoco trata específicamente de rascacielos.

Skycrapers and skylines: New York and Chicago 1885 – 2007. De Jason Barr. Este autor es especialista en la economía de la construcción en altura y todos sus artículos son accesibles. Puedes encontrarlos aquí.

–2007. Determining optimal building height. De autores varios. Este tiene muy buena pinta ya que habla de la ciudad con más rascacielos, HK. Además combina teoría con datos “experimentales”. En este paper, accesible, puedes encontrar más bibliografía.

The paper examines how building height is determined in the absence of building height regulatory restrictions. A model is developed for determining optimal height using simple neo-classical economic analysis; this is then tested using empirical data from Hong Kong. The results show that the observed building heights are consistent with the optimal height predicted by the model. In addition, it was also found that the point of optimality varied positively with the quality of the external environment. An important practical implication is that town planners and policy-makers can make use of the model as a benchmarking tool to assess and quantify the effect of imposing or relaxing height restrictions. 

3. Economía de la construcción en altura.

Lo que sigue puede estar sujeto a correcciones.

Ya tengo más o menos claro cuales son los determinantes económicos de la altura  de los edificios y de la distribución de alturas en las ciudades (la forma del skyline). Se deben de tener en cuenta las siguientes variables (de momento no tenemos en cuenta las externalidades, cómo saturación de las redes de transportes, y asumimos que estas redes pueden absorber cualquier tipo de altura):

a) El coste de la unidad de superficie (por ejemplo el m2 de la parcela sin construir), en termino absolutos y sobre todo relativos (unas parcelas en comparación con otras). Para que se comprenda bien esto, consideraremos varios escenarios.

Relacionado con este coste están la indiferencia / preferencias de los consumidores (sean para uso de negocios o para uso residencial) por vivir en determinadas localizaciones. Para el negocio de la construcción, conocer estas preferencias es clave (es la pregunta del millón). En determinadas zonas / parcelas, la preferencia es tan fuerte que causa unos precios tan elevados que sólo aquellos que ganan dinero con la localización puede permitirse  el lujo de pagarlos. Por ello las zonas más deseadas acaban casi siempre en manos de negocios multinacionales.

En esta serie de entradas Trade Lane Megacities estamos argumentando que a medida que el proceso de globalización vaya avanzando y el precio de la energía se vaya incrementando tanto negocios cómo residentes expresarán unas preferencias cada vez más fuertes para vivir cerca de los Nodos Principales de la Ruta Central.

b) La variación en el coste de la construcción en altura (economías y deseconomías de escala). Aquí se considerarán también varias posibilidades:

coste constante (supuesto irrealista), es decir cada planta adicional cuesta lo mismo que la primera.

coste creciente. Hasta una altura cuesta menos hacer varias plantas que una sola (economías de escala), pero a partir de una determinada altura cada planta adicional es cada vez más costosa. Esta parece ser la situación real actualmente. En el artículo sobre Hong Kong citado en la bibliografía hablan de curvas coste construcción / altura en forma de J y de U, basándose en datos de proyectos reales y realizados.

c) La preferencia / indiferencia de los consumidores ante la residencia en horizontal o vertical (en una misma parcela). Hay dos casos extremos, indiferencia total a la  altura o preferencia por la altura mayor (este último caso parece ser el real, al menos hasta cierta altura).

Esta variable se puede (diría que se debe de) enriquecer  con diferentes trade-offs entre localización-altura y cantidad de superficie. Es decir, incluso los consumidores con mayor preferencia por determinadas parcelas y determinadas alturas dentro de estas parcelas, entiendo que estarían dispuestos a negociar sus preferencias y a igualdad de precio cambiar  una mejor localización y mayor altura por mayor superficie en una localización y altura menor. Esto diría que es correcto para usos residenciales pero no está tan claro que lo sea para usos de negocios dónde la localización (no tanto la altura) puede ser clave.

Entonces,

1. La ciudad tecnocrática: Si el coste de la superficie fuese cero en todo el área de una ciudad (no existen usos alternativos y no existen parcelas preferidas), el coste de construcción en altura es constante y existe indiferencia ante la residencia en horizontal o vertical, la decisión de construir en vertical se haría puramente técnica, se decidiría por  motivos energéticos: se decidiría la forma y altura de ciudad que consuma menos energía.

Este el único supuesto que interesa a tecnocratas y dictadores de izquierdas, que muestran una absoluta indiferencia por las preferencias de los consumidores. A mi me interesa también, aunque por otros motivos, y cual sea la forma de la ciudad que minimiza el consumo de energía es un tema que me llevo preguntando desde hace tiempo pero que no tengo claro todavía.

2. La ciudad europea. Si el coste de la superficie no es cero, pero el resto de variables o parámetros es cómo el caso anterior, ya hay una cierta fuerza económica para construir en altura: repartir el coste fijo  del m2 superficial entre cuanto más gente mejor. En este caso, al no haber parcela preferida todos los edificios acabarían teniendo una altura similar.

3. La ciudad americana. Si el coste de la  superficie no es cero y además hay parcelas preferidas (y por lo tanto en ellas el coste del m2 superficial es mucho más elevado), a costes constantes en construcción en altura los edificios serán más altos en estas parcelas preferidas.

¿ Cual sería la altura de equilibrio en este caso (es decir la altura de las diferentes parcelas de la ciudad) ? La respuesta a esto es un poco más complicada, sobre todo si se tienen en cuenta los posibles trade-offs localización-altura / mayor superficie.

En cualquier caso diría que sin complicar el tema con Tradeoffs, las parcelas de más valor tendrán edificios más altos y la altura decrecerá a medida que decrece el valor de las parcelas. Este es el modelo típico de EEUU: downtown con rascacielos en el centro con edificios que decrecen en altura a medida que uno se aleja del centro; en las afueras urbanizaciones de casas bajas. Continuará.

Este caso todavía no es 100% realista ya que en la realidad existen deseconomías de escala en la construcción en altura.

4. La ciudad real, sin externalidades. El caso más realista es este cuarto: coste superficial no cero, existencia de zonas o parcelas preferidas y por lo tanto costes superficiales diferentes según la localización de la parcela y deseconomías de escala en la construcción en altura. En este caso pasaría lo mismo que en el anterior, sólo que los edificios tendrían un límite a su altura, marcado por las deseconomías de escala, según la regla que ya enunció Marshall.

4. El Negocio de los Rascacielos. ¿ Han sido un buen negocio hasta ahora ?

a) Lo básico: Desde el punto de vista micro, en este negocio (hablamos de la Promoción Inmobiliaria, o Real State Development cómo dicen los anglos, sea para venta o alquiler y no de la construcción que, aunque relacionado, es otro tipo de negocio), la regla de oro está clara: oficina o piso construido y no vendido / alquilado resta negativamente de los beneficios. Cuando el vacío es masivo, hablamos de bancarrota. Es cómo los negocios de transporte: el espacio transportado (construido) tiene que llenarse inmediatamente. Ya veremos que  esto a veces ocurre (el caso Trump en Hawai).

Por otra parte para valorar a una empresa inmobiliaria es muy importante determinar tanto cuantos m2 de superficie tienen en su cartera cómo dónde están estos localizados. Ya hemos visto que en la Ciudad Real, determinadas parcelas  tienen mucho más valor y es mucho más probable que se acabe construyendo en altura.

b) Principales compañías a nivel global:

Aunque el negocio inmobiliario en general y en concreto el de los rascacielos es muy local, cuando se habla de este tipo de negocios uno no  puede dejar de pensar en Donald Trump y su empresa, la Trump Organization.

Pero aunque esta compañía sea muy conocida ¿ cual es la posición real de esta empresa en un Ranking Global y cuales son los principales competidores de Trump ?

–En America del Norte y Europa.

Olympia and York fue la mayor empresa dedicada a este tipo de negocios en los 80. Empezaron en los 50 en Toronto (Canadá).  In the 1980s Olympia & York grew to be the largest property development firm in the world. En los 80 empezaron a operar en NYC dónde desarrollaron el World Finantial Center.  El cercano v tristemente célebre World Trade Center, creo que fue un proyecto público.

Volviendo a la empresa canadiense, quisieron desarrollar algo parecido en Londres, el Canary Warf, pero una combinación de crisis económica, inadecuación con las preferencias de los consumidores (empresas del sector financiero, que preferían la tradicional City: The City vies with New York City as the financial capital of the world; many banking and insurance institutions have their headquarters there. The London Stock Exchange (sharesand bonds), Lloyd’s of London (insurance) and the Bank of England are all based in the City. Over 500 banks have offices in the City, and the City is an established leader in trading inEurobondsforeign exchangeenergy futures and global insurance. The Alternative Investment Market, a market for trades in equities of smaller firms, is a recent development. London is the world’s greatest foreign exchange market, with much of the trade conducted in the City of London) retrasos en la construcción de las infraestructuras de transporte urbano que deben de acompañar la construcción en altura (además el grupo empezó a invertir en otros sectores, a salirse de su especialidad), dificultaron las ventas y provocaron su bancarrota. Hoy muchas empresas de este sector están experimentando problemas similares.

Irónicamente, al final Canary Wharf resultó ser un éxito, gracias entre otras cosas a las políticas de planificación pública de las Autoridades de la City, la llamada Corporation, que provocaron que las empresas instaladas allí cambiasen sus preferencias: Since 1991 Canary Wharf, a few miles east of the City in Tower Hamlets, has become another centre for London’s financial services industry which houses many banks and other institutions formerly located in the Square Mile. Although growth has continued in both locations, and there have been relocations in both directions, the Corporation has come to realise that its planning policies may have been causing financial firms to choose Canary Wharf as a location.

Helmsley-Spear, empresa que llegó a ser propietaria del rascacielos más emblemático, el Empire State Building, hoy es propiedad de The Swig Company.

Tishman-Speyer. Tishman Speyer is one of the leading owners, developers, fund managers and operators of real estate in the world, having managed a portfolio of assets since its inception of more than 77,000,000 square feet (7,200,000 m2) in major metropolitan areas across the United StatesEuropeLatin America, and Asia. Hoy ya no pertenece a sus socios fundadores sino a fondos de inversión, pero sigue siendo propietaria de múltiples rascacielos en NYC (el Edificio de Chrysler, CitySpire Center, MetLife), Londres (Millbank Tower), Sao Paulo y otras.

The Related Companies es una Cia que opera sobre todo en el Estado de Florida. Fundada por dos socios, Ross y Pérez.

En Europa, al margen de Moscú, Londres (cuyo desarrollo inmobiliario de rascacielos ha estado muy vinculado a EEUU o Canadá), Paris, Frankfurt, Rotterdam o Madrid hay pocos rascacielos (e incluso en estas, hay pocos). Destacaremos algunos grupos: la franco-holandesa Unibail-Rodamco (propietaria de oficinas en La Défense, Paris, zona de rascacielos que tiene 14 edificios de más de 150 metros de altura y 46 por encima de 90, el más alto tiene 231 metros pero ya están proyectados algunos de en torno a 320 metros: La Défense is Europe’s largest purpose-built business district; de la infame Tour Montparnasse mejor ni hablamos).

En España, se han construido rascacielos en las ciudades principales, Madrid (en vario momentos y lugares: Plaza de España, Zona de Azca, Madrid Cuatro Torres), Barcelona y se han cometido algunos errores: por ejemplo La Rosaleda en Ponferrada, “rascacielos” sin ningún sentido económico. Y tampoco tengo muy claro que Madrid Cuatro Torres lo tenga.

–En la R.P. China. 

El mercado chino es actualmente el de mayor volumen y sería imposible hacer una lista de las principales empresas. Desconozco además cuales son las que están especializadas en Rascacielos. Un buen comienzo sería este artículo de Wikipedia.  Las principales inmobiliarias  (sean públicas, cotizadas o privadas) son:

COLI (China Overseas Land and Investment Limited),

China Vanke,  It is engaged in developingmanaging and selling of the propertiesacross 20 cities in Pearl River DeltaYangtze River Delta and Bohai-Rim Region.

China Ressources Land, inmobiliaria del Conglomerado honkonita China Ressources.  Its business is the development and management of residential andinvestment properties in Mainland China major cities including BeijingShanghaiShenzhenChengduWuhan and HefeiHangzhouWuxiDalianNingboChangshaSuzhouChongqing and Shenyang. It was listed on the Hong Kong Stock Exchange asred chip stock in 1996.  Es decir opera en las  mismas zonas que la anterior, las zonas costeras desarrolladas.

Poly Real State. De propiedad estatal.

En el enlace citado anteriormente puedes ver una lista más completa.

–En la India. La única ciudad que de momento está adoptando la fórmula del rascacielos es Mumbay (Bombay). Recordemos que la India, de momento y siguiendo los designios de Ghandi,  ha elegido una vía de desarrollo diferente a China, que recurre menos a la urbanización y mantiene más los rasgos rurales. Aún así tiene unos 119 edificios de más de 115 metros de altura. Sólo 36 no están en Mumbay (de estos 10 están en Colombo, Ruta Central).  Que Mumbay tenga más rascacielos se explica por varios  hechos: es una ciudad de historia reciente (Imperio Británico), es la ciudad más poblada del Subcontiente, es la más rica, dispone de un importante puerto natural, es el centro comercial más importante de la India:  Mumbai is the commercial and entertainment capital of India, it is also one of the world’s top 10 centres of commerce in terms of global financial flow,[14] generating 5% of India’s GDP,[15] and accounting for 25% of industrial output, 70% of maritime trade in India (Mumbai Port Trust & JNPT),[16] and 70% of capital transactions to India’s economy.[17] The city houses important financial institutions such as the Reserve Bank of India, the Bombay Stock Exchange, the National Stock Exchange of India, the SEBI and the corporate headquarters of numerous Indian companies andmultinational corporations. It is also home to some of India’s premier scientific and nuclear institutes like BARCNPCLIRELTIFRAERBAECI, and the Department of Atomic Energy. The city also houses India’s Hindi (Bollywood) and Marathi film and television industry. Mumbai’s business opportunities, as well as its potential to offer a higher standard of living,[18] attract migrants from all over India and, in turn, make the city a melting pot of many communities and cultures….Mumbai is the 3rd most expensive office market in the world. Mumbai was ranked among the fastest cities in the country for business startup in 2009

Es cómo si uniesemos las dos esquinas más dinámicas de EEUU, NYC y California para obtener una única ciudad. Si no fuese por su excéntrica localización (pero menos que el resto del subcontinente salvo el sur)  estaría tentado a incluirla cómo Nodo Principal de la Ruta Central🙂. Reconsideraré este punto (aquí puedes ver por qué no había considerado esta posibilidad hasta ahora: básicamente el puerto no es lo suficientemente profundo). De cualquier manera parece que hay grandes oportunidades para el desarrollo de Rascacielos aunque no veo que haya una zona dónde estos se estén concentrando. Conjuntamente con Dubai, Mumbai ha sido un gran descubrimiento…

–En Japón: 

En Japón cómo es sabido existen tres metrópolis principales: Tokio (35 millones de habitantes en su AM que incluye Yokohama, Chiba, Kawasaki y otras ciudades), Osaka-Kyoto-Kobe (18 millones de habitantes AM) y Nagoya (9 millones de habitantes, área dónde está localizada la industria del automóvil nipona). Los rascacielos están localizados sobre todo en Tokyo y su AM

Mitsui Fudoshan (inmobiliaria nº1 en Japón),

Mitsubishi State (2º son propietarios del rascacielos más elevado de Japón y también el Rockefeller Center en NYC),

Mori Buiding. Su propietario es un caso curioso:  un profesor de economía que dejó su puesto académico a los 55 años y dedicándose a los negocios inmobiliarios se convirtió y murió siendo la persona más rica del globo: His worth in 1992 was estimated at $13 billion. That was $3 billion more than his nearest rival, Yoshiaki Tsutsumi, a Japanese railway and golf course owner, and double the worth of the richest American, William H. Gates, the founder of Microsoft. Esto fue durante la edad de oro de Japón), Daikyo y otras. 

En Hong Kong:

En esta ciudad, la que tiene más rascacielos del Globo, se pone de manifiesto la interdependencia entre rascacielos e infraestructuras de transporte urbano: MTR Corporation, la  empresa que gestiona el metro de Hong Kong (y otras ciudades cómo Beijing, Shenzhen, Londres o Estocolmo) es además la mayor propietaria de edificios en esta ciudad. Hasta hace poco era semi-pública y ahora está completamente privatizada. 

Cheung Kong Holdings. Es la inmobiliaria de uno de los mayores Conglomerados de Hong Kong. Cheung Kong Holdings is one of the largest developers of residential, office, retail, industrial and hotel properties in Hong Kong. With its long history of property development expertise and residential estates, Cheung Kong Holdings has built many of Hong Kong’s most notable landmark buildings and complexes….The company and Sun Hung Kai Properties are together increasingly dominant in the development of new private homes, accounting for 70% of the market in 2010, up from around half of that in 2003. Las otras empresas del conglomerado operan en el sector de redes / infrastructuras en horizontal (Hutchinson Wampoa, Ceung Kong Infraestructures, Power Assets Holdings Limited, CK Life Sciences). Su propietario, Li Ka-shing es por lo visto la persona más rica de Asia.

Sun Hung Kai Properties / SHKP.

Henderson Land Development.

Otra empresa importante del sector es Hong Kong Land, con intereses en Hong Kong y Singapur (One Raffles Link, One Raffles Quay, Marina Bay Financial Center), Jakarta (Indonesia), Bangkok (Tailandia) y otros países de la zona.

Swire Properties, grupo cotizado en Bolsa, dirigido por hong-konitas occidentales que gestiona propiedades en HK y está desarrollando múltiples proyectos en China.

Sino group con intereses en HK y Singapur. La familia Ng propietaria de esta empresa es también la propietaria del grupo Far East Orgnization.

–En Singapur:

Far East Organization. It is the largest private property developer in Singapore. It has developed more than 500 properties in Singapore, especially those in Orchard Road, Singapore’s premier shopping and entertainment district.[3][4] It is the only developer in the world to win seven FIABCI Prix d’Excellence Awards, the highest honour in international real estate.

CapitalLand Limited-The Ascott Limited. Formed on November 2000, as a result of a merger of DBS Land and Pidemco Land,[4] it is one of Asia’s largest real estate companies. The company’s core businesses are real estate development, hospitality and real estate financial services. The geographic focus of the business is Singapore and the mainland of China, but the company is also engaged in Australia, Europe and the countries of the Gulf Cooperation Council. CapitaLand Limited is the parent company of The Ascott Limited….The Ascott Limited is the world’s largest international serviced residence owner-operator with over 22,000 operating serviced residence units in key cities of Asia Pacific, Europe and the Gulf region, as well as about 6,000 units which are under development, making a total of more than 28,000 units.[3] Its portfolio spans over 70 cities across 20 countries.

En GCC (Dubai y la zona del Golfo Pérsico):

EMAAR Properties (Dubai). Es la constructora nº 1 de Dubai y se está expandiendo en la zona Islámica: Norte de África, Malasia…

–En Australia / Oceanía. 

Latam es una zona con pocos rascacielos, excepto Panamá.

b) Análisis de los proyectos de Trump Organization.

Y de cara a la hipótesis Trade Lane Megacities, interesa conocer dónde está invirtiendo la empresa de Trump y otras similares:

–en EEUU, sobre todo en NYC y Florida; también en Hawai:

In July 2006, demolition of the Royal Islander and Reef Lanai hotels made room for Trump Waikiki. On November 10, 2006, almost three full years before completion, all 462 units were pre-sold in one day for a total of $700 million, or $1.5 million on average, possibly the fastest real estate sale in history.

Hawai se puede considerar un Nodo Principal de la Ruta Central. Filadelfia, tampoco está mal localizada. Aquí la empresa de Trump, debido a la crisis actual, ha tenido una mala  experiencia: en enero 2013 han tenido que provocar una bancarrota del proyecto que estaban ejecutando para evitar la ejecución hipotecaria y subasta pública por parte de los acreedores.

–en la década de los 2000 ha  contemplado proyectos en Charlotte (NC), Atlanta (Georgia) y New Orleans (Luisiana), pero han sido cancelados. Todos ellos,  sin ser nodos principales no están mal localizados con respecto a la Ruta Central en mi opinión, aunque quizás haya mejores localizaciones.

–a nivel internacional no está claro cuando se trata de licencias para usar su nombre o cuando se ha implicado directamente en los proyectos: Tijuana (no está clara su participación; en cualquier caso el proyecto fracasó), Toronto (implicación directa pero participación minoritaria; la torre está ya construida), Dubai (aunque Trump apostó por este nodo conjuntamente con una empresa local, finalmente el proyecto fracasó y el solar se va a destinar a un Mall), Panamá (aquí tampoco la cosa está siendo fácil: The hotel opened July 6, 2011.[1] On September 21, 2011, it was indicated by Bloomberg.com that Fitch Ratings downgraded $220 million in bonds that Newland International Properties, Corp. is using to finance construction of the Trump Ocean Club in Panama. The downgrade to CCsf from B-sf, resulted from “continued uncertainty over the willingness and ability” of buyers to take possession of apartment units, according to Fitch documents.[2]),

Continuará.

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